La vente de particulier à particulier est une solution certes répandue mais elle demande beaucoup de disponibilité de la part du vendeur. Voici quelques conseils pour une vente en direct réussie.
Plan de l'article
Déterminer le prix de vente
1) Connaître vos motivations pour vendre : besoin d’argent, envie de changer, mutation, difficultés pour entretenir le bien, non correspondance entre votre logement et vos besoins réels… Autant de raison qui conditionneront la rapidité de votre vente et vos capacités à négocier ou non. Par ailleurs il faut savoir que la vente est une opération qui demande beaucoup d’efforts il ne faut donc les faire qu’à bon escient.
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2) Observez votre bien d’une manière objective pour le situer dans le marché et éventuellement savoir comment vous pourrez le mettre en valeur sans coût supplémentaire important.
3) Déterminer le prix de votre immeuble au plus juste. il doit correspondre à sa valeur intrinsèque et, le plus possible, à ce qu’il vous a coûté (achat, travaux, frais divers…) pour ne pas vendre à perte. Mais dans tous les cas il se vendra AU PRIX DU MARCHE. Aussi il faut avoir une idée précise des prix des biens en vente mais surtout vendus dans votre ville ou quartier pour comparer avec votre bien et déterminer son prix. Vous pouvez également faire estimer votre bien par un agent immobilier qui a l’avantage de bien connaître son secteur de prospection. Une autre solution consiste à visiter des biens similaires aux vôtres dans le même périmètre et essayer d’en connaître la marge de négociation.
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4) Établir le prix de vente en rajoutant une petite marge de négociation pour être sûr d’obtenir le minimum que vous vous êtes fixé. Préciser si du mobilier est vendu avec (cuisine par exemple)
Mettre en état la maison et faire réaliser les diagnostics
5) Faire les travaux nécessaires pour être sûr d’obtenir ce prix minimum.
6) Faire réaliser les DIAGNOSTICS OBLIGATOIRES ( coût entre 200 et 700 €) :
Le DPE est obligatoire dès la mise en vente, le dossier complet des diagnostics est impératif lors de l’avant-contrat sous peine de conditions suspensives. Ils sont à la charge du vendeur et doivent être réalisés par un expert certifié.
7) Préparer tous les documents nécessaires à votre vente (acte de propriété puis selon le bien demande de permis de construire, réception et déclaration d’achèvement des travaux, assurance dommage ouvrage, conformité, règlement de copropriété ou de lotissement, cahier des charges, relevé de charges, 3 derniers procès verbaux d’assemblée générale, avis de taxe foncière…)
Préparer l’annonce et choisir les meilleures photos
8) Faire un descriptif objectif mais valorisant du bien pour attirer les acquéreurs ;
9) Faire un grand nombre de photos de bonne qualité après avoir rangé le bien, mis des fleurs, éliminer les photos de famille des murs… Choisir de préférence un jour ensoleillé. Conserver les meilleures photos qui seront la vitrine de votre bien.
10) Publier des annonces (dans le corps de l’annonce obligation de mettre le DPE) et choisir des supports internet. Ne pas en mettre trop car si on voit votre maison partout ça donnera l’impression qu’elle ne se vend pas. Utilisez au maximum les sites gratuits très consultés (le bon coin, …)
11) Mettre un panneau très visible et si possible le plus professionnel possible (éviter les bricolages faits de bric et de broc ils donneront une mauvaise idée du bien).
Ne pas oublier les agences immobilières toutefois
12) Ne négliger pas de faire intervenir 1 ou 2 agents immobiliers (mandats simples) même si vous préféreriez vendre de particulier à particulier car ils vous amèneront peut-être des clients que vous n’auriez pas touchés et quand on veut réellement vendre tous les clients faisant une bonne offre sont intéressants.
13) Préparer un petit dossier avec les éléments essentiels à remettre aux clients, ils seront ravis et auront une excellente impression qui peut faire pencher la balance (dossier bien ordonner=> logement en parfait état).
Bien préparer les visites
14) Organiser les visites et vous rendre disponibles pour celles-ci ;
15) Avant toute visite rendre le logement accueillant (nettoyage, rangement, fleurs, attention aux placards qui débordent…) Éventuellement évacuer tout ce qui est inutile ce sera un gain de temps par la suite, si le logement est sombre penser à éclairer les lumières AVANT les visites ;
16) Lors des visites répondre à toutes les questions pour valoriser le bien sans CACHER DE POINTS IMPORTANTS (fuites…) mais ne pas dire de choses subjectives (mésentente avec un voisin…), ne pas en faire trop surtout si vous voyez que votre bien peut intéresser le visiteur;
17) Noter sur un carnet tous les rendez-vous effectués avec la date, le nom et les coordonnées de vos visiteurs pour effectuer le suivi notamment si vous prenez une agence en parallèle;
18) Si un client est intéressé négocier en gardant à l’esprit vos objectifs ET votre motivation. N’hésitez pas à demander des justificatifs au client pour déterminer sa capacité d’endettement et notamment une simulation de financement de sa banque. Il faut savoir parfois céder un peu par rapport au prix plancher fixé pour ne pas perdre un client et rester des mois sans vendre pour au final baisser beaucoup plus.
Le compromis de vente et l’acte authentique
19) Si accord, signature du compromis (voir la partie « déroulement de la vente ») qui engage DEFINITIVEMENT le vendeur; En cas de signature entre particuliers transmettre le dossier au notaire vendeur et donner une copie à l’acquéreur.
20) Pendant la durée du compromis NE PAS MODIFIER LE BIEN VENDU et l’entretenir ;
21) Au moment de la signature LE BIEN DOIT ÊTRE VIDE mais vous ne devez pas enlever les portes de placards… généralement une visite de contrôle est faite juste avant la réitération par acte authentique.
22) Ne pas laisser l’acquéreur occuper le bien ou y effectuer des travaux avant l’acte authentique cela peut être dangereux. Si cette possibilité était envisagée, accepter seulement après la levée de toutes les conditions suspensives et sous réserve de la signature d’une convention écrite. Il est possible de prévoir cette convention au moment du compromis.
Toutes les informations sont désormais à votre disposition pour savoir comment mener à bien votre vente mais rappelez-vous le point essentiel : un bien hors du prix du marché ne se vend pas.